Günümüzde kira hukukundan doğan uyuşmazlıklar katlanarak artmaktadır. Bu uyuşmazlıkların gerek taraflar arasında anlaşma yoluyla gerek yargılama süreci boyunca çözümünde, tarafların iradesini yansıtması nedeniyle, sözleşme metninde yer alan hükümler büyük bir önem taşımaktadır. Bu yazıda, kira sözleşmesi hazırlanırken kanımızca hangi hükümler ve içeriklerine dikkat edilmesi gerektiği derlenmiştir.
1. SÖZLEŞME MADDELERİ
1. Taraflar
Kira sözleşmeleri taşınır mal veya taşınmazlar üzerine kurulabilir. Teamülde sözleşmelerde mal sahibi “Kiralayan”, karşı taraf “Kiracı” olarak geçer. Tüzel kişilikler arası yapılan kira sözleşmelerinde tüzel kişilik/şirket unvanları da sözleşmede yer alabilir. Sözleşme maddelerinin başlangıcında, tarafların metin boyunca hangi sıfatla temsil edileceğinin belirlenmesi ve karışıklık yaratmaması adına tek bir sıfata sadık kalınması önerilir.
2. Bildirim
Zaman zaman sözleşme maddelerinin imza sonrası değişen şartlar nedeniyle revize edilmesine gerek duyulabilir. Sözleşme hükümlerinin uygulanması adına ihtar çekilmesi veya fesih bildiriminin yapılması gerekliliği ortaya çıkabilir. Bu gibi durumlarda tarafların doğru adreslerine, iletişim bilgilerine bildirimin yapılması sürecin sağlıklı işlemesi açısından önemlidir. Doğru iletişim bilgilerinin girilmemesi veya imza sonrası bildirim adreslerinin değişimi halindeki yükümlülüklerin metinde düzenlenmemesi, hukuki uyuşmazlıkların doğması durumunda tarafların ciddi sorunlar yaşamasına sebep olabilir.
3. Süre
Kira sözleşmeleri, belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere ikiye ayrılır. Kira süresinin “X ay/yıl” olarak yazıldığı sözleşmeler belirli süreli olarak nitelendirilir. Süre belirtilmeyen sözleşmeler ise belirsiz süreli olarak kabul edilir.
Bir kira sözleşmesinin başlangıçta belirli süreli olarak akdedildiği, sürenin dolması akabinde kira ilişkisinin sürdürülmeye devam ettiği durumda, bu kira sözleşmesi 1 senelik sürelerle uzamış kabul edilir ve belirli süreli olma niteliğini sürdürür. Yani belirli süreli kira sözleşmesi, kira süresinin bitimi halinde belirsiz süreli kira sözleşmesine dönmez.
Örnek vermek gerekirse; 5 yıl süreli düzenlenmiş bir kira sözleşmesi olduğunu varsayalım. Bu sürenin sonunda, kiracı kira sözleşmesini sonlandırmak için en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı sürece, 1 yıllık sürelerle kira ilişkisi uzamaya devam eder (TBK m. 347).
Belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) farklı ele alınmıştır, örneğin kira sözleşmesinin feshi süreleri farklı belirlenmiştir. Bu nedenle, kira ilişkisi kurulurken taraflar hangi kurallarla bağlı olmak istediğini ayrıntılı olarak incelemeli ve sözleşmede belirlenen sürelere dikkat etmelidir.
4. Kira bedeli
Kira ilişkisinin kurulması için gerekli şartlardan biri kira bedelidir. Bu miktarın açık ve net bir şekilde yazılması gerekir. Bunun yanı sıra ödeme tarihinin, hangi banka hesabına yatırılacağının, ödeme tarihi geçtiği durumda hangi oranda temerrüt faizinin işletileceğinin özellikle belirtilmesi de önem taşır.
Kira bedelinin artış oranı sözleşme metninde yer alabileceği gibi, herhangi bir oran belirtilmeden sadece kira artışı yapılacağı da yazılmış olabilir. Her hal ve şartta, konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması durumunda, TBK m. 344 uyarınca kira artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, sözleşme metninde belirli bir oran yazılmış ise, bu oran geçerli sayılmaktadır. Ancak, söz konusu oran TÜFE oranına göre yüksek ise, kira artışı da TÜFE oranına göre yapılmalıdır.
Örneğin; 27/03/2025 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi metninde %10 kira artış oranı belirlendiğini varsayalım. Bir sonraki kira dönemi 27/03/2026’da başlayacaktır. Aylık TÜFE, ÜFE oranları, genellikle bir sonraki ayın 3. gününde TÜİK tarafından açıklanmaktadır. Dolayısıyla, Mart 2026’ta yenilenecek kira dönemine ilişkin ele alınacak TÜFE oranı, Şubat 2026 oniki aylık ortalaması olacaktır. Eğer ki söz konusu TÜFE oranı sözleşme metnindeki %10 oranından yüksek ise, sözleşme metnindeki oran ele alınmalıdır. Fakat, TÜFE oranı sözleşme metnindeki %10 oranından düşük ise, artış yapılırken TÜFE oranı ele alınmalıdır. Sözleşme metninde belirli bir oran yazılı iken bu iradeyi uygulamak esastır. Ancak, TBK m. 344 hükmü TÜFE oranından yüksek artış oranlarını kesin bir dille yasaklamış olması nedeniyle bu kural öncelik taşır.
5. Güvence bedeli
Geçmişte kira bedeli ve depozito olarak da bilinen güvence bedeli döviz cinsinde belirlenebilmekteydi. Günümüzde artık kira bedeli ve güvence bedeli kira bedeli Türk lirası olmak zorundadır. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’in (Tebliğ No: 2008-32/34) 8. Maddesinin 2. Fıkrasında “konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak” kararlaştırılması yasaklanmıştır.
Öte yandan, sözleşme maddesinde güvence bedeli açık ve net bir tutar olarak yazılmış ise, kira ilişkisinin sonunda o yazılan tutar, eğer ki “bir aylık kira bedeli” gibi yazılmış ise kira ilişkisinin sona erdiği tarihteki güncel kira bedeli iade edilir.
6. Kiralananın erkenden teslimi
TBK m. 325, kiracı tarafından bildirim sürelerine uyulmaksızın sözleşme bitiminden önce kiralananın geri verilmesini düzenler. Kanun hükmünde net bir şekilde ne kadar süre kira bedelinin ödenmeye devam edilmesi gerektiği yazmamaktadır, yalnızca “makul bir süre” tanınmıştır. Genellikle uygulamada 3 aylık kira bedelinin talep edildiği görülmektedir. Bu husus, kiralananın yapısı, bulunduğu konum, Kiralayanın tutumuna bağlı olarak değişkenlik gösterebilir.
Her ne kadar kira sözleşmesinde yer almayan durumlar için kanun hükümleri uygulanıyor olsa da, özellikle ticari olarak gayrimenkul kiralama alanında faaliyet gösteren şirketler için kira sözleşmelerinde kiralananın erkenden teslimi açısından haklarını koruyan bir maddenin bulunması tavsiye edilir.
7. Kira sözleşmesinin devri
Kiralayan dilerse kira sözleşmesinin üçüncü kişilerini devrini sözleşme hükümleri ile yasaklayabilir. Bazı sözleşmelerde Kiralayanın onayı olmadan ve metinde yasaklanmasına rağmen, kira ilişkisinin devri sözleşmenin esaslı ihlali ve dolayısıyla kira ilişkisinin feshi nedenini doğurabilir.
Sözleşmenin devri hükümleri, Kiracı pozisyonunda bulunan şirketler için de önemlidir. Zira, kira ilişkisi boyunca şirketin ortaklık yapısında değişiklikler olabilir. Uygulamada bazı sözleşmelerde ortaklık yapısının değişmesi sözleşmenin devri gibi kabul görmekte ve esaslı ihlal sayılmaktadır.
8. Fesih ve tahliye hükümleri
Her sözleşmede olduğu gibi, sözleşmenin hangi koşullarla derhal feshedilebileceği, derhal fesih nedenlerinin her iki tarafa da tanınıp tanınmadığı, fesih bildiriminin yapılmasının gerekip gerekmediği, bildirim yapılması şartıyla kabul edilen fesih nedenleri ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.
Tahliye sırasında Kiracının kiralanana zarar vermemek kaydıyla kendisi tarafından getirilen dekorasyonları beraberinde götürme hakkı, yapılan tadilatı taşınmaza zarar vermemek kaydıyla sökme hakkı, ekonomik ömürlerini tamamlayan demirbaşlara dair tazmin sorumluluğunun olmaması gibi kira sözleşmelerine özel olarak Kiracıların çeşitli hakları bulunmaktadır.
Bunun yanı sıra, kiralanana verilen zararlardan Kiracıdan tazminat isteme hakkı, kiralanana yapılan tadilatlar taşınmaza zarar verilmeksizin sökülemeyecekse, bu eşya ve malzemelere dair bedel ödemeksizin kullanma hakkı gibi Kiralayanın da çeşitli hakları bulunmaktadır.
Sözleşme metninde Kiralayana ve Kiracıya ait hak ve yükümlülükler esnetilebileceği veya daraltılabileceği gibi, sözleşmenin feshi ve kiralayanın tahliyesi süreçlerinde sonradan hukuki uyuşmazlıklara neden olmamak adına, tarafların sorumlulukları net bir şekilde belirtilmelidir.
9. Sözleşme ekleri
Sözleşme maddelerinde metinde yer almayan hususların düzenlendiği belgelere atıfta bulunulabilir, bu belgelerin sözleşmenin eki olarak kabul edildiği düzenlenebilir. Kira sözleşmelerinde genellikle demirbaş listesi, yönetim planı, kiralanan taşınırın/taşınmazın teslim öncesi fotoğrafları, şirket adına ise imza sirküleri, varsa kefalet beyanı (ve gerekirse eş muvafakatnamesi) gibi eklerle karşılaşılmaktadır. İmza öncesi sözleşme metni ile sözleşmenin bir parçası kabul edilen ekler ayrıntıyla incelenmelidir.
10. Özel hükümler
Kiralayanın veya Kiracının ihtiyaçlarına göre sözleşme metnine özel hükümler, izinler, yasaklar, hak ve yükümlülükler eklenebilir. Bu özel hükümlerin, geriye kalan maddelerle çelişip çelişmediği, mevzuat hükümlerine aykırı olup olmadığı, tarafların birine aşırı sorumluluk yükleyip yüklemediği kontrol edilmelidir.
2. SONUÇ
Bir kira sözleşmesinin maddeleri yalnızca yukarıda belirtilenlerle sınırlı olmayıp, birçok çeşitlilikte olabileceği unutulmamalıdır. Nitekim, tadilat izinleri, kefalet, sigorta, vergiler gibi alanları düzenleyen maddelere bu yazıda yer verilmemiştir. Kira sözleşmesi düzenlenirken bir bütün olarak okunmalı, maddelerin ve içeriklerinin birbiriyle çelişip çelişmediği incelenmeli, Kiralayana ve Kiracıya yüklenen hak ve yükümlülükler ayrıntısıyla okunduktan sonra kabulü halinde imza aşamasına geçilmelidir.
