4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan “6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, kentsel dönüşüm pratiğinde uzun süredir devam edegelen üç temel sorunu merceğe alıyor: (i) karar alma süreçlerindeki tıkanıklıklar, (ii) malik iradesinin nasıl oluşacağı ve tebligat ve usule ilişkin rejim, (iii) idarenin müdahale sınırlarının hangi aşamada ve ne ölçüde devreye gireceği.
Bu değişiklikler, daha önce yorum ve içtihatlarla gelişen kabulleri pozitif düzenleme altına alarak sağlanıyor: Salt çoğunlukla karar alınabilen işlemlerin kapsamı, toplantı çağrı/karar yeter sayıları, karara katılmayanların paylarının hangi şartlarda satılacağı, satışın kimlere ve hangi taban değer kuralıyla yapılacağı, hatta satış tekrarlarında bildirim usulleri… Değişiklikle hepsi ayrıntılı bir prosedüre bağlanmış durumda.
Arka plan: 2/3’ten salt çoğunluğa geçişin usul ayağı tamamlanıyor
Kentsel dönüşüm karar rejiminde esas dönüm noktası, kanun değişikliğiyle “en az üçte iki” eşiğinin salt çoğunluğa düşürülmesiyle başlamıştı. 2012-2023 döneminde uygulamada “2/3” eşiği, özellikle miras intikalli veya çok ortaklı taşınmazlarda süreci fiilen durduran bir engel işlevi görmüştü. 2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle karar eşiği “salt çoğunluk” mantığına çekilerek uygulamada hız kazanmak amaçlanmıştır.
Ancak salt çoğunluğun tek başına sürece hız kazandırması söyemek mümkün değildi. Zira eğer usuldeki belirsizlikler, kararın nasıl alınacağı, nasıl tebliğ edileceği, hangi belgelerle ispatlanacağı ve pay satışına hangi sırayla gidileceği uygulamada yeni belirsizlikler doğurabiliyordu. Söz konusu değişiklik bu nedenle, yalnızca bir çoğunluk eşiği tartışmasından ziyade çoğunluk iradesinin nasıl oluşacağı sorusuna da cevap veriyor: Toplantı çağrısı, ilan/noter bildirimi, toplantı ve karar yeter sayısı, tutanak düzeni, teklifin karara katılmayanlara iletilmesi ve akabinde pay satışına geçiş…
Yıkımı beklemeden karar alma: sözleşme, satış ve proje modeli artık ön aşamada kurulabiliyor
Yeni metnin en pratik sonucu, riskli yapılarda “yıkım olmadan karar alınamaz” algısını kırması. Yönetmelik, riskli yapıların bulunduğu parsellerde (ve ayrıca riskli alan/rezerv yapı alanlarında etap/ada ölçeğinde), yapının yıktırılmış olması şartı aranmaksızın şu işlemler hakkında salt çoğunlukla karar alınabileceğini açıkça sayıyor: tevhit, ifraz/taksim/terk/ihdas/tescil, yeniden bina yaptırma, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yeniden değerlendirme modelleri.
Buradaki kritik yenilik iki kademeli:
Birincisi, karar kapsamının sözleşme modellerini açıkça içerecek şekilde netleştirilmesi. Özellikle kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi uygulamada en sık kullanılan modellerin, yıkım öncesi aşamada karara bağlanabilmesi, müteahhitle pazarlık gücünü (zaman baskısı azalacağı için) arttırabilir.
İkincisi, kararın geçerliliğini (ve devamında ruhsat adımlarını) belirli bir usule bağlaması. Artık kısaca “karar alındı” demek yetmiyor, kararın toplantı ve tebligat sürecinden geçmesi ve karara katılmayanların pay satışı için ayrıca başvuru yapılmış olması, yapı ruhsatı başvurusu öncesinde aranan şartlar olarak kurgulanıyor.
Örnek üzerinden açıklarsak; 12 bağımsız bölümden oluşan bir binada arsa payı ağırlığı bakımından %52’si üç kişide toplanmış olsun. Eski pratikte çoğu dosyada “yıkım gerçekleşsin, sonra anlaşırız” yaklaşımı hâkimdi. Yıkım yaklaşınca pazarlık sertleşiyor, azınlık malikin itirazı ise takvimleri aylarca uzatıyordu. Yeni rejimde çoğunluk, yıkım olmadan kat karşılığı sözleşme modelini kararlaştırıp (toplantı ve tebligat prosedürüne uyarak) karara katılmayanlara teklifi bildirebilecek, kabul edilmezse pay satışı mekanizmasını çalıştırabilecek.
Riskli yapı şerhi ile “6306 kapsamında belirtme” ayrımı: tapuda statü sürekliliği sağlanıyor
Yönetmeliğin tapu sicili bakımından en önemli müdahalesi, riskli yapı yıkıldıktan sonra tapudaki riskli yapı şerhinin terkin edilmesiyle birlikte, beyanlar hanesine bu kez “6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme” yapılmasını zorunlu hale getirmesi. Böylece yıkım sonrası taşınmazın arsaya dönüşmesi, hukuki rejimin sona erdiği anlamına gelmeyecek, dönüşüm süreci arsa aşamasında da 6306 rejimi içinde kalacak.
Bu nokta, üçüncü kişilerle ilişkiler bakımından kritik:
- Tapu işlemlerinde öngörülebilirlik: Riskli yapı şerhinin kalkması, “taşınmaz artık serbestçe işlem görür” algısına sebep olabiliyordu. Yeni “6306 kapsamındadır” belirtmesi, arsa aşamasında dahi işlemlerin dönüşüm rejiminde yürütüleceğini üçüncü kişilere görünür kılıyor.
- Hukuki güvenlik – sınırlamanın süresi: Bu açıklık, bir yandan belirsizliği azaltırken, diğer yandan özel rejimin fiilen uzaması anlamına geliyor (mülkiyet hakkı sınırlamasının “ne zaman biteceği” sorusu daha çarpıcı hale gelebilir).
Aynı pakette yer alan bir başka netleştirme de dikkat çekici: Parsel sınırı. Riskli yapının bulunduğu parsel ifraz edilirse, ifraz sonucu oluşan parsellerden sadece riskli yapının tekabül ettiği parsel(ler) 6306 kapsamında değerlendirilecek, riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılacak.
Bu düzenleme, Anayasa Mahkemesi’nin pay satışı kaynaklı bir bireysel başvuru kararında ölçülülük ilkesi etrafında tartıştığı “daha az kısıtlayıcı araç” perspektifiyle de örtüşüyor: Mahkeme, bazı olaylarda parselin bölünerek yalnız riskli yapının isabet ettiği kısmın özel rejime tabi tutulmasının daha az kısıtlayıcı olacağını, fakat somut olayda bunun ileri sürülmediğini tartışmıştı (Fatma Elaldırsın [2. B.], B. No: 2018/16483, 14/9/2021). Yönetmelik artık ifraz sonrası kapsamın nasıl belirleneceğini açık bir kurala bağlıyor.
Toplantı çağrısı, tebligat ve azınlık payının satışı: Hızlanma “prosedürle” birlikte geliyor
Yönetmelik azınlık–çoğunluk dengesinin iki hamleyle yeniden tanımlıyor:
Birincisi, toplantıyı başlatma eşiğini düşürüyor: Riskli yapı parsellerinde yapılacak yeni uygulamalar için karar alınması amacıyla, maliklerden “yalnızca birinin dahi” istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılabilecek. Çağrı, Ek-12 formu ile muhtarlık/bina ilanı (15 gün) veya noter aracılığıyla yapılabiliyor. İlanın son günü tebliğ edilmiş sayılma anı olarak kurgulanıyor.
İkincisi, karara katılmayanın payı için satış mekanizmasını yıkım şartına bağlamadan işletiyor ve ayrıntılı bir “teklif–süre–satış” şeması kuruyor. Kritik eşikler şöyle:
- Toplantı, arsa payı ağırlığı bakımından en az salt çoğunlukla toplanıyor, karar da en az salt çoğunlukla alınıp tutanağa bağlanıyor.
- Karara katılmayanlara, karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif (veya teklifin inceleneceği yer) e-tebligat/noter/ilan yöntemleriyle bildiriliyor.
- Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse, paylar Başkanlıkça (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılıyor.
- Paydaşlara satış olmazsa, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında bedeli dönüşüm projesini yürüten Başkanlık/İdare/TOKİ ödeyerek satın alıyor. Maliklerin yürüttüğü alanlarda ise paydaşlara satış tekrar ediliyor. Riskli yapılarda ise anlaşmaya uyma şartıyla üçüncü kişilere satış yolu açılıyor.
Bu noktada, hız ile mülkiyet hakkı güvenceleri arasındaki gerilim daha görünür hale geliyor. Örneğin, 2022 tarihli bir kararında Anayasa Mahkemesi, çoğunluk kararının (paylaşım/sözleşme içeriği ve değerleme dahil) yargısal denetim satıştan önce etkili biçimde yapılmamışsa, mülkiyet hakkıyla bağlantılı olarak etkili başvuru hakkının ve mülkiyet hakkının ihlal edilebileceği açıkça ortaya koymuştur (Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven [GK], B. No: 2018/1567, 10/2/2022). Bu karar, 2026 değişikliğinin usul boyutunun neden kritik olduğunu da gösteriyor: Süreç hızlanırken, kararın ve teklifin ispat edilebilir, denetlenebilir ve yargısal incelemeye elverişli bir dosya üzerinden yürütülmesi gerekecek.
Birlikte dönüşüm, tevhit–ifraz ve imar hakkı aktarımı: Ölçek büyüyor, şartlar sertleşiyor
Yönetmelik, birden fazla parselin birlikte değerlendirilmesini daha sistematik bir çerçeveye oturtuyor. “Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş” birden fazla parselin tevhit edilmesiyle taksim/terk/ihdas/tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı salt çoğunlukla karar verilebileceği düzenleniyor. Tevhit sonrası uygulama kararları da oluşan yeni parselde salt çoğunlukla alınacak.
Burada iki sınırlayıcı mekanizma var:
- Boş parsellerin katılımı için oybirliği: Riskli yapı parselleriyle bitişik/arası boş (yapılaşmamış) parsellerin birlikte değerlendirilmesi, boş parsellerdeki tüm maliklerin oybirliği kararına bağlanmış durumda (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükmü saklı tutularak).
- İfraz sonrası kapsam sınırı: İfrazda yalnız riskli yapının tekabül ettiği parselin 6306 kapsamında kalacağı ve diğerlerinden riskli şerhin kaldırılacağı açıkça yazıldı.
İmar hakkı aktarımı (imar hakkının başka parsele taşınması) ise artık “yerinde dönüşümün imkânsızlığı” senaryolarında daha net bir alternatife dönüşüyor. Yönetmelik, zemin/afet riski veya mevzuat gereği yapılaşma hakkı bulunmayan hallerde, yeni yapının uygulama alanı dışındaki bir parselde yapılabileceğini, ayrıca riskli parselin yapılaşma hakkı imar hakkı aktarımıyla başka parsele taşınacaksa, tüm maliklerin aynı parselde şuyulandırılması ve o parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin şart olduğunu düzenliyor.
Örneğin; dere yatağına yakın, zemini problemli bir bölgede riskli yapı yıkılıyor, mevzuat veya jeoteknik sebeplerle aynı parselde yeni yapı ruhsatı almak imkânsız. Değişiklik öncesi hak kaybı endişesi büyürken, yeni metin imar hakkı aktarımıyla güvenli başka bir parselde proje yürütülebilmesini (belli koşullara bağlayarak) çerçeveliyor.
Maliyet boyutu: Oransal harç muafiyeti ve teminat düzenlemesi
Değişiklik paketi yalnız karar-satış hızlandırması değil, maliyet boyutunda da netleştirmeler getiriyor.
Birincisi, riskli parselin boş parsellerle tevhit edilmesi veya imar hakkı aktarımıyla başka parsele taşınması halinde tapu harç ve ücret muafiyetlerinden yararlanmanın oransal olacağı belirtiliyor: Muafiyet, riskli parsel alanının yeni oluşan (tevhit/transfer) parsel alanına oranı nispetinde uygulanacak. Bu, muafiyetin hangi ölçekte olacağı tartışmasını bitirmeyi hedefliyor.
İkincisi, 1/1/2024’ten itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatların (müteahhidin talebi halinde) %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenebileceği geçici bir hükümle getiriliyor. Bu, devam eden projelerde finansman/teminat yükünü güncel rejime uyarlama imkânı tanıyor.
Maliyet tartışmalarının yargıya yansıyan boyutuna bir örnek: Danıştay 9. Dairesi’nin bir kararında, 6306 kapsamındaki ilk satış ve harç istisnasının kapsamı, özellikle 2018’de yapılan değişiklik sonrası riskli yapı malikinin üçüncü kişiye ilk satışı bakımından istisnanın uygulanıp uygulanmayacağı yönünde ayrıntılı bir değerlendirmeye konu olmuştur. Bu tür uyuşmazlıklar, 2026’daki oransal muafiyet kuralının da uygulamada yeni sınır tartışmaları üretebileceğini gösteriyor. (D9D, E. 2022/814, K. 2022/1822, KT. 12.05.2022.)
Hukuki denge: Hız v. Ölçülülük ve Hukuki Güvenlik
Değişikliklerin “zihniyet değişimi” yönü, kentsel dönüşümü yalnız teknik bir inşaat faaliyeti değil, karar alma, tebligat, değerleme, satış ve idari onay süreçleriyle örülü bir idari-prosedürel rejim olarak tasarlamasında yatıyor.
Bununla birlikte hızlanan mekanizma, ister istemez şu soruları büyütecek:
- Kanunilik ve öngörülebilirlik: Toplantı-tebligat-satış zincirindeki her adım, yargısal denetime elverişli olmak zorunda. Aksi halde, hızlı süreç hızlı iptal veya telafisi güç zarar tartışmalarını doğurabilir.
- Ölçülülük: Pay satışı, mülkiyet hakkına ağır bir müdahale. Anayasa Mahkemesi kararlarında görüldüğü üzere, rayiç bedelin ödenmesi önemli ama tek başına yeterli değil. Usule ilişkin güvenceler ve etkin denetim, orantılılık değerlendirmesinde belirleyici olabiliyor.
- Uluslararası standart: Mülkiyet müdahalelerinde kamu yararı-adil denge yaklaşımı, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihadının da (1 No’lu Protokol m.1 çerçevesinde) temel omurgası, devletin sosyal/ekonomik politikalarda geniş takdir alanı olmakla birlikte, bireye aşırı külfet yüklenmemesi ve etkili başvuru güvenceleri kritik.
- Anayasal çerçeve: Türkiye’de mülkiyet hakkı ve sınırlama rejimi (Anayasa m.35 ve m.13) açısından da, kamu yararı amacıyla getirilen sınırlamaların ölçülülük ve demokratik toplum gerekleriyle uyumlu olması bekleniyor.
Sonuç olarak 4 Şubat 2026 değişiklikleri, karar almada tıkanıklık sorununa güçlü bir cevap veriyor: Karar daha erken alınacak, toplantı tek malik talebiyle başlayacak, tebligat ve belge seti standartlaşacak, pay satışı yıkım şartına bağlı kalmadan işlemeye devam edecek, tapu kayıtları ise dönüşüm rejiminin arsa aşamasında da sürdüğünü açıkça gösterecek.
Fakat tam da bu hız nedeniyle, önümüzdeki dönemde tartışmanın ağırlık merkezi “dönüşüm olsun mu?” sorusundan “dönüşüm nasıl yapılırsa mülkiyet hakkı, hukuki güvenlik ve ölçülülük ilkeleriyle uyumlu olur?” sorusuna kayacak. Yönetmelik artık oyunun kurallarını daha açık yazıyor. Bundan sonraki kritik eşik, bu kuralların uygulama ve yargısal denetimde nasıl “dengeye” kavuşacağı.
