Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyerleri hakkındaki 339.maddesi ve devamındaki hükümler gereğince, kiralanan yerin tahliyesinin yapılabilmesi, belirli sebeplere ve belirli sürelere bağlanmıştır. Bunun önemli sebeplerinden biri, zayıf durumda bulunan kiracının korunması amacıdır.
01.09.2023 tarihinde Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklik ile, “kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,” dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu’da düzenlenen dava açma süreleri bakımından nasıl bir uygulamaya gidileceği tereddüt yaratmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’ndaki, konut ve çatılı işyeri kiraları açısından örneğin;
- kiraya verenin ve yakınlarının kiralanana duyduğu gereksinim (TBK m. 350);
- mülkiyeti sonradan kazanan malikin duyduğu gereksinim (TBK m. 351);
- kiraya verenin kira sözleşmesini, kiralananı yeniden inşası veya imarı amacıyla sona erdirmesi (TBK m. 350 f. 1-2);
- kiracının tahliye (boşaltma) taahhütü (TBK m. 352 f. 1);
- kiraya verenin, kiracının aynı kira süresi içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunmasına dayanan tahliye talebi (TBK m. 352 f. 2);
- kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması (TBK m. 352 f. 3) ve
- kiracının kiralananı başkasına kiralaması (TBK m. 322) nedenine dayanan uyuşmazlıklar ile karşılaşılması mümkündür.
Türk Borçlar Kanunu’nda yukarıda belirtilen sebepler için dava açma süreleri öngörülmüştür. Mesela, TBK. 350. maddeye göre, yeniden inşa ve imar gerekçesi söz konusuysa; “kiraya veren, kira sözleşmesini; … belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”.
Yine TBK 351.maddeye göre, yeni malikin gereksinimi için; “kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesinde, dava şartı arabuluculuk kapsamında, arabuluculuğa başvuru tarihi itibariyle zamanaşımı süresinin duracağı, hak düşürücü sürelerin işlemeyeceği düzenlenmiştir.
Bu noktada zamanaşımı ile hak düşürücü süreler arasındaki farklara dikkat çekmek isterim;
Öncelikle, kanunda belirtilen bir zamanaşımı süresi olmalıdır. Bu süre dolunca, hakkın dava edilebilirliği ortadan kalkmaktadır. Zamanaşımı, def’i niteliğindedir. Yani uyuşmazlığın taraflarınca ileri sürülmesi gerekir. Yoksa hakim, kendiliğinden borcun zamanaşımına uğrayıp uğramadığını araştırmaz.
Öte yandan zamanaşımı süresi kanunda belirlenen hallerde durabilir ya da kesilebilir.
Hak düşürücü süre ise; hak kullanılmaksızın süre geçirildiği takdirde, sürenin sona ermesi ile birlikte, hakkın dava edilebilirliği ve bizatihi hak yok olmaktadır. Hak düşürücü süre savunması, zamanaşımından farklı olarak, itiraz niteliğindedir. Taraflarca yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir. Bunun yanında, taraflar ileri sürmese dahi, hakim re’sen hak düşürücü sürenin geçirilip geçirilmediğini tespit edebilir. Yine, zamanaşımından farklı olarak, hak düşürücü sürenin durması veya kesilmesi mümkün değildir.
O halde, HUAK 18/A’da belirtilen “zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez” hükmünden ne anlamak gerekir?
Yukarıda açıklandığı üzere, hak düşürücü sürenin niteliği itibariyle durması veya kesilmesi mümkün değildir. Nitekim zamanaşımı ile farklarından biri de bu özelliğidir.
Ancak kanun koyucu zannımca, burada bir istisna hükmü yaratmıştır. Çünkü uygulamada ben her ne kadar, hukuk kavramının özü itibariyle hak düşürücü sürenin kesilemeyeceğini ya da durmayacağını düşünmüş olsam da, uygulamada, hak düşürücü süreyi durdurmak amacıyla bu hükmün konulduğu belirtilerek, dava süreleri hesaplanmaktadır.
Yani TBK’da düzenlenen kira sözleşmelerine ait dava açma süreleri bakımından, dava açma süresi içerisinde arabuluculuğa başvurulması halinde, hak düşürücü sürenin bu tarih itibariyle duracağı, son tutanağın düzenlenmesi ile kaldığı yerden devam edeceği şeklinde yorum yapılmaktadır.
Bu konuda Arabuluculuk Daire Başkanlığının “Ticari Uyuşmazlıklarda Dava Şartı Arabuluculuk”a dair açıklamaları da bu yöndedir. Dolayısıyla kira uyuşmazlıklarında da kıyasen anlattığımız yorum uygulama alanı bulacaktır.
Faydalı olması dileğiyle…
Yararlanılan Kaynaklar
H. Kübra KARA, Zamanaşımı ile Hak Düşürücü Süre Kavramları ve Bu Kavramların Farkları
Hilal Akmaral KESKİN, İş Hukukunda Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre,2020
