Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemek, kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmaktır.
Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin feshine ilişkin olarak kiracıyı koruyucu hükümler getirmiş, kiraya verenin sözleşmeyi sebepsiz fesih hakkı sıkı süre ve bildirim şartlarına bağlanmıştır. Bununla birlikte özel tahliye sebepleri de düzenlenmiş olup kiracının ihtiyaç, yeniden inşa ve imar (TBK m. 350), yeni malikin gereksinimi (TBK m. 351), yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352), kiracının temerrüdü (TBK m. 315 ve 352/f. 2), özen borcuna aykırılık (TBK m. 316) gibi sebeplerle tahliye edilebilmesi de mümkündür. İşbu çalışmada kiraya verenin sözleşmeyi sebepsiz fesih hakkını düzenleyen Türk Borçlar Kanununun 347. maddesi irdelenecektir.
I. Türk Borçlar Kanununun 347. Maddesinin Hukukî Niteliği
Türk Borçlar Kanununun 1. maddesi uyarınca “sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. İrade açıklaması, açık veya örtülü olabilir.” Sözleşmenin temelini tarafların karşılıklı irade uyuşması oluşturur. İrade özgürlüğü ilkesinin bir neticesi olarak taraflar sözleşmenin içeriğini özgürce belirleyebilmektedirler. Elbette ki bu özgürlük çeşitli sınırlamalara tabii olabilmektedir.
Kanun hükümleri, kişilerin aksini kararlaştırabilip kararlaştıramadıklarına göre ikiye ayrılmaktadır.
Emredici olmayan hükümler, tarafların sözleşme serbestisi kapsamında aksini kararlaştırabildiği niteliktedir. Bunlar, kişiler tarafından aksi kararlaştırılmadığı durumda uygulanacak yedek hükümler ve tarafların irade açıklamalarının ne anlama geleceğinin anlaşılmasını sağlayan yorumlayıcı hükümlerdir (DURAL, Mustafa / SARI, Suat, Türk Özel Hukuku Cilt I: Temel Kavramlar ve Medeni Kanunun Başlangıç Hükümleri, Filiz Kitabevi, İstanbul 2019.).
Emredici hükümler ise, mutlak emredici hükümler ve nispî emredici hükümler olarak iki grupta incelenir. Kişiler tarafından aksi kararlaştırılamayan ve uyulması zorunlu olan hükümler mutlak emredici niteliktedir. Nispî emredici hükümler ise diğer tarafa göre zayıf konumda olan sözleşme taraflarından birini korumak amacıyla getirilen, korunan taraf lehine değiştirilebilen ancak aleyhine değiştirilmesi yasak nitelikte olan hükümlerdir. İşte konut ve çatılı işyerlerini konu alan kira sözleşmelerine ilişkin hükümler (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 339 ilâ 356. maddeleri), genel itibariyle kiracıyı koruyucu nitelikte hükümler olup nispî emredici niteliktedir. Türk Borçlar Kanununun 347. maddesi de bu nitelikte olup, taraflar kira sözleşmesinde bu maddeye ilişkin olarak kiracının lehine düzenleme yapılabilirken aleyhine düzenleme yapamayacaklardır. Aleyhine düzenleme yapılması durumunda ise düzenleme kesin hükümsüzlükle sonuçlanacaktır.
II. Kiracının Sebepsiz Fesih Hakkı
Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin 1. fıkrasının ilk cümlesi uyarınca, “konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır…” Madde metninden de anlaşılacağı üzere, sözleşmeyi sebepsiz olarak feshetme hakkı Kanunda esasen kiracıya tanınmıştır. Zira kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış olacaktır.
Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, “belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman,… genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” Bu kapsamda, belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından, kiracı her zaman genel hükümler uyarınca fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilmektedir.
Fesih süresi bakımından Türk Borçlar Kanununun 329. maddesi uygulama alanı bulur. Mezkûr madde uyarınca “taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.”
Türk Borçlar Kanununun 328. maddesi uyarınca belirsiz süreli sözleşmeler bakımından Sözleşmede veya Kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.
III. Kiraya Verenin Sebepsiz Fesih Hakkı
Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre, yukarıda atıf yaptığımız Türk Borçlar Kanununun 328 ile 329. maddeleri uyarınca fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Yine, kiraya veren tarafından Türk Borçlar Kanununun 328. maddesi uyarınca belirsiz süreli sözleşmeler bakımından Sözleşmede veya Kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.
Belirli süreli sözleşmelerde ise on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347 f.1, c.2,3).
Kanun çalışmaları sırasında Tasarının 346. maddesinde on beş yıllık uzama süresi öngörülmüş iken, sonrasında Adalet Komisyonu Raporunda da ifade edildiği üzere, kiraya verenin mülkiyet hakkının ölçüsüz şekilde sınırlandırılamayacağı, sınırlandırmanın makul bir seviyede tutulması gerektiği gerekçesiyle uzama süresi on yıla indirilmiştir. Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin ilgili hükümleri, itiraz usûlü kapsamında Anayasa Mahkemesinin önüne getirilmiştir.
IV. Anayasa Mahkemesi Bakışıyla Türk Borçlar Kanununun 347. Maddesinin Sözleşme Özgürlüğüne ve Mülkiyet Hakkına Etkisi
İfade ettiğimiz üzere, Türk Borçlar Kanununun 347. maddesi nispî emredici nitelikte olup kiracı aleyhine düzenleme yasağı mevcuttur. Bu hususun sözleşme özgürlüğüne müdahale niteliğinde olup olmadığı hususu ve mülkiyet hakkına etkisi Anayasa Mahkemesince itiraz usulü kapsamında tartışılmıştır.
11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin birinci fıkrasının üçüncü cümlesi ve ikinci fıkrası olan “…Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler,”
kısmının iptali istemine ilişkin Bodrum 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin itirazı üzerine Anayasa Mahkemesinin 2015/102 Esas, 2016/151 sayılı ve 07.09.2016 tarihli Kararı verilmiştir.
İlgili Kararda “25. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kural, sürenin dolması hâlinde kiracının sözleşmeyi sona erdirebilmesidir. Buna karşılık, kanun koyucu kiraya verenin, kira süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sonlandırabilmesine imkân tanımamıştır. Amaç, kiracının korunması ve bu suretle kamu yararının sağlanmasıdır. Bununla birlikte itiraz konusu kuralla, kiraya verene, sözleşme özgürlüğü gözetilerek, sözleşme süresi ve on yıllık uzama süresi dikkate alındığında uzun bir süre için kiralanan şeye dolaysız zilyet olamaması nedeniyle belirli koşulların gerçekleşmesi hâlinde sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınmaktadır. Kuralla, kiracının korunmasındaki kamu yararı amacı ile kiraya verenin sözleşme özgürlüğü arasındaki makul denge, kiraya verene herhangi bir sebebe dayanmaksızın sözleşmeyi sona erdirme hakkının, sözleşmenin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi sonunda sağlanmasıyla kurulmaya çalışılmıştır. Dolayısıyla sözleşme özgürlüğüne yapılan müdahale ölçüsüz değildir.
26. İtiraz konusu kural, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme yetkisine ilişkin olup, kiracının kullanım yetkisine herhangi bir müdahalede bulunulmamıştır. Kiracının kullanım yetkisi, kira sözleşmesinden doğan bir haktır ve itiraz konusu kural kullanım yetkisine ilişkin doğrudan bir hüküm içermemektedir. Dolayısıyla kuralın Anayasa’nın 35. maddesinde güvenceye bağlanan mülkiyet hakkıyla bir ilgisi görülmemiştir,” ifadeleri kullanılmıştır. Belirtilen gerekçelerle, Anayasa Mahkemesince ilgili hükümlerde düzenlenmiş on yıllık sürelerin mülkiyet hakkına ve sözleşme özgürlüğüne müdahale niteliğinde olmadığı kanaatine varılmıştır.
V. Belirli Süreli Sözleşmelerde Kiraya Verenin Sebepsiz Fesih Hakkı Kazanması
Kiraya verenin Türk Borçlar Kanununun 347. maddesine dayanarak açacağı tahliye davasında kira ilişkisinin öncelikle başlangıç tarihi, sözleşme süresi, uzama yılları ve bildirim tarihi tam olarak tespit edilmelidir. Zira dava açma süresi kamu düzeninden olup davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden (re’sen) dikkate alınmalıdır.
Uygulamada, madde metninde ifade edilen on yıllık uzama süresinin hangi tarihten itibaren başlayacağı hususu tartışılmaktadır. Zira pek çok kiraya veren, on yıllık sürenin kiracıyı sebep göstermeksizin konut veya çatılı işyerinden tahliye etmek için yeterli olduğunu düşünmektedir. Bu husus, tabiri caizse galatımeşhur bir nitelik kazanmış olduğundan belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından kiraya verenin sebepsiz fesih hakkının doğabilmesi için gerekli şartları açıklamamız gerekmektedir.
a. Belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından öncelikle kira sözleşmesinde belirtilen sözleşme süresinin sona ermesi gerekmektedir. Örneğin, kira sözleşmesinin beş yıllık olması durumunda on yıllık uzama süresinin başlaması için, öncelikle beş yıllık sürenin sona ermesi gerekmektedir.
Uygulamada, kiraya verenler kira bedelinin yasal sınırlamaya tabi olmadan arttırılabilmesi amacıyla kiracılarıyla yeni bir kira sözleşmesi yapma yoluna gidebilmektedirler. Fakat bilinmesi gerekir ki, bu durumda on yıllık uzama süresi yapılan yeni sözleşmenin süresinin bitiminden itibaren başlayacaktır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/458 Esas, 2021/614 sayılı ve 25.05.2021 tarihli Kararı uyarınca, “…25. İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır (Ceran, s. 930).
26.Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihinin ölçü alınması olsaydı, uzama süresi kavramını hiç kullanmayıp kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra diyerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini hükme bağlardı. Bu nedenle her yapılan kira sözleşmesi bir yeni sözleşme olarak kabul edilecektir ve bu sözleşmenin bitim tarihi önemlidir. Aksi durum düşünülürse uzatma süresi kavramının hiçbir anlamı olmayacaktır (Sever, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi bilka.org.tr. s. 4-5)…”
b. Kira sözleşmesi süresinin bitimi sonrası on yıllık uzama süresi sona ermelidir. Kiracı belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış olacaktır. Bu şekilde sözleşme on yıl boyunca uzamalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/7238 Esas, 2017/16609 sayılı ve 28.11.2017 tarihli Kararı uyarınca, “Türk Borçlar Kanununun 347/1-2 maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.”
Süre mevzuunu 01.05.2012 başlangıç tarihli ve 3 yıl için düzenlenen örnek bir kira sözleşmesi üzerinden açıklayalım:
1. 01.05.2012-30.04.2013
2. 01.05.2013-30.04.2014
3. 01.05.2014-30.04.2015
Bu kapsamda sözleşme süresi 30.04.2015 tarihinde sona erecek ve kiracının gerekli bildirimde bulunmaması durumunda sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılacaktır. Kiracının on yıl boyunca bu bildirimde bulunmadığını farz edelim:
4. 01.05.2015-30.04.2016
5. 01.05.2016-30.04.2017
6. 01.05.2017-30.04.2018
7. 01.05.2018-30.04.2019
8. 01.05.2019-30.04.2020
9. 01.05.2020-30.04.2021
10. 01.05.2021-30.04.2022
11. 01.05.2022-30.04.2023
12. 01.05.2023-30.04.2024
13. 01.05.2024-30.04.2025
Böylece on yıllık uzama süresi 30.04.2025 tarihinde sona erecektir.
c. On yıllık uzama süresini takip eden uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunulması durumunda, kiraya veren kira sözleşmesini sebepsiz olarak sonlandırabilecektir.
VI. Kiraya Verenin Bildirim Külfeti
Bildirim şekil, süre ve içerik bakımından çeşitli şartlara uygun olmalıdır. Bildirimin geçerliliğine ilişkin şekil şartını düzenleyen Türk Borçlar Kanununun 348. maddesi uyarınca, “konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.” Bu kapsamda sözlü olarak yapılan bildirim geçerli olmayacaktır. Uygulamada, çeşitli mesajlaşma uygulamalarından yapılan bildirim ispat sorununa sebep olabilmektedir. Bu kapsamda bildirim yapılırken noter kanalı, iadeli taahhütlü mektup gibi yöntemler kullanılabilecektir.
Bildirimin Kanunda belirtilen zaman içerisinde yapılması gerekmektedir. On yıllık uzama süresinin bitimi sonrası devamındaki uzama yılının, diğer bir deyişle 01.05.2025- 30.04.2026 yıllarını içerir kira yılının bitiminden en az üç ay yani en geç 30.01.2026 tarihine kadar bildirimde bulunulması durumunda, kiraya veren kira sözleşmesini sebepsiz olarak sonlandırabilecektir. Zira sebepsiz fesih hakkı bir külfet niteliğinde olup usulüne uygun bildirim şartına bağlıdır. Bildirimin yapılmaması durumunda fesih o yıl için geçerli olmayacaktır. İlaveten bildirimin açık bir şekilde yapılmış olması, diğer bir deyişle sözleşmenin hangi dönem için sona erdirildiğinin tereddüde yer vermeyecek şekilde belirlenmesi gerekmektedir.
Kiraya verenin yapacağı fesih bildiriminin süresi içinde yapılıp yapılmadığı hususu bildirimin yapıldığı değil, kiracıya ulaştığı tarih bakımından incelenir. Bu husus Yargıtay içtihatlarında da açıkça ifade edilmektedir.
Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/6655 Esas, 2018/712 sayılı ve 25.01.2018 tarihli Kararı uyarınca, “TBK’nun 347.madde metninde de görüleceği üzere ihtar “…her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce…”yapılmalıdır denilmekle, kanunun düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır… Davacı tarafından davalıya gönderilen 06.06.2014 tarihli ihtarı davalıya 19.06.2014 tarihinde tebliğ edilmiş dava ise 01.12.2015 tarihinde açılmıştır. Fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
VII. Sonuç
Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, kiraya verenin sebepsiz fesih hakkı bakımından düzenlenen sürelerin sözleşme özgürlüğüne ve kiraya verenin mülkiyet hakkına müdahale niteliğinde olduğu tartışılsa da bu iddia Anayasa Mahkemesince kabul görmemiştir. Sonuç olarak, sebepsiz fesih hakkı kiraya verene mutlak bir tahliye yetkisi tanıyor olsa da bu hakkın doğumu Kanunda belirtilen sürelerin dolması ile tamamen usulüne uygun ve zamanında yapılacak bildirim külfetinin eksiksiz ifasına bağlıdır. Zira Türk Borçlar Kanununun 347. maddesi ile esas olarak kira sözleşmelerinin zayıf tarafı olan kiracı korunmaktadır.
VIII. Konuya İlişkin Yargıtay Kararları
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/458 Esas, 2021/614 sayılı ve 25.05.2021 tarihli Kararı
“13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. TBK’nın 301. maddesine göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.
16. Bu aşamada konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.
17. Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını TBK’da bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir (Eren, F.: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398).
18. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, M.: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130).
19. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”
20. Öte yandan 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesine göre “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” hükmü bulunmaktadır.
21. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi on yıllık uzama süresini tamamlamamışsa, geriye kalan süre beş yıldan daha kısa ise Kanun’un yürürlük tarihinden itibaren beş yıl sonra kiraya veren bu hakkını kullanabilecektir. On yıllık uzama süresi dolmuş ise, bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra tahliye isteminde bulunabilecektir. 6101 sayılı Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girdiğine göre on yıllık uzama süresi dolan sözleşmeler için 01.07.2014 tarihinden itibaren kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Uzama süresi on yılı doldurmamışsa ve kalan süre beş yıldan az ise, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl sonra uygulanacağı için 01.07.2017 tarihinden sonra izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye talebinde bulunabilecektir.
22. TBK’nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.
23. On yıllık süre sonunda da olsa burada kiraya veren lehine bir bozucu nitelikte yenilik doğuran fesih bildirim hakkı tanınmıştır. Kiraya veren hakkında 6570 sayılı Kanun’da sözleşmeyi sona erdiren böyle bir hak tanınmamıştı (Eren, s. 416-417).
24. Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.
25. İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır (Ceran, s. 930).
26. Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihinin ölçü alınması olsaydı, uzama süresi kavramını hiç kullanmayıp kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra diyerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini hükme bağlardı. Bu nedenle her yapılan kira sözleşmesi bir yeni sözleşme olarak kabul edilecektir ve bu sözleşmenin bitim tarihi önemlidir. Aksi durum düşünülürse uzatma süresi kavramının hiçbir anlamı olmayacaktır (Sever, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi bilka.org.tr. s. 4-5). 27. Taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma ile, yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam edeceğini belirlemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir (Yağcı, K.: Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi, İstanbul Hukuk Mecmuası 2018, s. 659).
28. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; kiraya veren dava dışı … İnş. Taah. Aliminyum San. ve Tic. A.Ş. ile davalı arasında düzenlenen 01.12.1994 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile 158 nolu parselde bulunan binanın 1 ve 3 nolu bağımsız bölümleri banka şubesi olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Bundan sonra kiraya veren Niyazi, Osman, Necat, Enver, Ahmet, Orhan ve … ile davalı arasında 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kira ilişkisi devam ederken davaya konu 1 nolu bağımsız bölüm 28.12.2004 tarihinde davacılardan Osman Şişik’e, devredilmiş ve davalı ile davacılardan … arasında 1 nolu depolu dükkan vasıflı bağımsız bölüme ilişkin olarak 01.12.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 3 nolu bağımsız bölüm ise 29.12.1995 tarihinde davacılara devredilmiş olup bu taşınmaza ilişkin olarak davalı ile davacılardan … arasında 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.
29. Taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesinde yani 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi ile başlamış olsa bile, taraflar bir araya gelerek önce 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesini, daha sonra da 01.12.2005 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmelerini imzalamışlardır. Açıklamalar bölümünde de belirtildiği üzere, ilk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır. Belirtilen sözleşmelere göre, TBK’nın 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesinin bitim tarihi olan 01.12.2006 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. En son düzenlenen 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamıştır. Bu durumda kiraya veren yönünden TBK’nın 347. maddesinde belirtilen bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi şartları oluşmamıştır.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/6655 Esas, 2018/712 sayılı ve 25.01.2018 tarihli Kararı
“Davacı; davalının 10.01.2000 yılından itibaren sözlü kira sözleşmesi uyarınca kiracı olduğunu, 10 yıllık uzama süresinin dolduğunu ileri sürerek, davalının tahliyesini istemiştir. Davalı; davanın süresinde olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, fesih bildiriminin yasanın yürürlük tarihinden önce gönderildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesi hükmüne göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür. 6101 Sayılı TBK’ nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. maddesi gereğince TBK’nun 347.maddesi 01.07.2014 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanacak olup, TBK’nun 347.madde metninde de görüleceği üzere ihtar “…her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce…”yapılmalıdır denilmekle, kanunun düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır. 6101 Sayılı Yasanın Geçici 2. maddesi ile TBK’ nun347 maddesinde verilen fesih imkanının konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmeleri bakımından bir defaya mahsus olmak üzere ertelenmesinin gerekçesi; TBK’ nun 347/1 maddesinin derhal uygulanması sonucunda kiracıların zarara veya mağduriyete uğramalarının ve doğması muhtemel sorunların önlenmesidir. 6101 Sayılı Yasanın geçici 2. maddesinden dava açma için şart olunan bildirim tarihinin de 01.07.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamı çıkarılamaz. Olayımıza gelince; Davacı 10.01.2000 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanarak TBK’ nun 347. Maddesi gereğince sözleşmenin sona ermesi nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur. Davalı sözleşmenin başlangıcına karşı çıkmamıştır. Bu durumda uyuşmazlığın TBK’ nun 347/2 maddesinde düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. TBK’ nun 347/2. maddesi maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 06.06.2014 tarihli ihtarı davalıya 19.06.2014 tarihinde tebliğ edilmiş dava ise 01.12.2015 tarihinde açılmıştır. Fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/4720 Esas, 2025/5281 sayılı ve 05.11.2025 tarihli Kararı
“Uyuşmazlık, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresinin bitimi nedeniyle 6098 sayılı Kanunun 347. Maddesi uyarınca feshi nedeniyle tahliyesi istemine ilişkindir.
Türk Borçlar Kanunun (6098 sayılı Kanunun) 347. maddesinde; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir,” düzenlemesi mevcuttur.
Söz konusu hüküm gereğince; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Konut ve çatılı iş yeri kirasında fesih ve tahliye sebepleri sınırlı sayıda olarak kanunda düzenlendiğinden taraflar sözleşmeyle kiracı aleyhine olacak şekilde fesih ve tahliye sebebi kararlaştıramaz. Bu kira sözleşmeleri için 6098 sayılı kanunun 347/son maddesinde Kira sözleşmesi genel hükümler bölümünde belirtilen fesih sebepleri ile kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle açılacak tahliye davaları TBK m.350… ‘de, kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ise TBK m.352 de düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi genel hükümlerinden olan temerrüt nedeniyle fesih (TBK m.315) ve sözleşmeye aykırılık (TBK m.316) nedeniyle açılacak fesih ve tahliye davaları için kanun düzenlemesinde bir süre öngörülmemiş ise de dairemizin istikrar kazanan içtihatlarında bu davaların makul sürede açılması gerekir. Yine TBK m 350, 3 51… . maddesindeki hâllerde dava açma süresi açıkça düzenlenmiş, bu dava açma süresinde yazılı bildirim hâlinde dava açma süresinin bir kira yılı uzayacağı TBK m.353’ de belirtilmiştir.
Kiraya veren, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında süre bitimi sonrası 10 yıllık uzayan sürenin bitimi sonrası, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. TBK m.348 uyarınca ise konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildirimlerinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Kiraya veren veya kiraya veren olmayan malik konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından TBK 347 maddesi uyarınca belirli süreli kirada bu sürenin bitimi sonrası on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilen bu akit bozucu yazılı bildirim kiracıya yapılması ile kira sözleşmesi fesih bildiriminin yapıldığı uzayan bir kira yılının sonu itibariyle sonuçlarını ortaya çıkarır. Kiraya veren süresinde yapacağı bu yazılı bildirim sonrası davasını ihtarın kapsadığı dönemin bitiminden itibaren bir sonraki dönem kira yılı sonuna kadar her zaman açabilir. Kanun düzenlemesinde bu tahliye davasının açılması için kısıtlayıcı bir süre getirilmemiş ise de bu davanın yazılı fesih bildirimi yapılan dönemin bitiminden itibaren sonraki kira yılı sonuna kadar 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunun 18/A -1-a. maddesine uygun olarak dava şartı arabuluculuk yoluna gidilerek anlaşmama hâlinde açılmalıdır.
Somut olayda; 01.08.2004 tarihli ve 5 yıl süreli çatılı iş yeri kira sözleşmesinde beş yıllık sürenin 01.08.2009 tarihinde sona erdiği, sözleşmenin 1’er yıl uzadığı, on yıllık uzama süresinin 01.08.2019 tarihinde tamamlandığı, en son uzayan kira yılının bitimi olan 01.08.2023 tarihinden en az üç ay öncesi olan 20.03.2023 tarihinde yazılı fesih bildiriminin yapılarak, davanın da süresinde açıldığı anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.”
Yararlanılan Kaynaklar
DURAL, Mustafa / SARI, Suat, Türk Özel Hukuku Cilt I: Temel Kavramlar ve Medeni Kanunun Başlangıç Hükümleri, Filiz Kitabevi, İstanbul 2019.
Anayasa Mahkemesi, T. 07.09.2016, E. 2015/102, K. 2016/151.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, T. 25.05.2021, E. 2017/458, K. 2021/614. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, T. 05.11.2025, E. 2025/4720, K. 2025/5281. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, T. 25.01.2018, E. 2017/6655, K. 2018/712
Türk Borçlar Kanunu, Kanun No: 6098, Kabul T.: 11.01.2011, RG T.: 04.02.2011, RG S.: 27836.
