Evini kentsel dönüşüme veren veya boş arsasını değerlendirmek amacıyla bir müteahhitle (yükleniciyle) anlaşan arsa sahiplerinin en büyük beklentisi, sözleşmede kararlaştırılan tarihte, teknik şartnameye ve yasal imar mevzuatına bütünüyle uygun, eksiksiz ve kusursuz bir yapıya kavuşmaktır. Ancak gayrimenkul hukuku uygulamasında, inşaatın süresinde bitirilememesi, temel aşamasında yarım bırakılması veya sözleşmede taahhüt edilen niteliklerin çok uzağında, eksik ve ayıplı bir şekilde teslim edilmesi en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıkların başında gelmektedir. Halk arasında “müteahhidin işi yarım bırakması” veya “inşaatın yılan hikayesine dönmesi” olarak tabir edilen bu durum, hukuki terminolojide “müteahhidin temerrüdü” ve “eksik/ayıplı ifa” kavramlarıyla karşılanmaktadır.

Birçok arsa sahibi, elinde karşılıklı imzalanmış bir sözleşme olduğu ve sözleşmede “gecikme halinde her ay için şu kadar cezai şart ödenir” şeklinde bir madde bulunduğu için alacağının ve mülkiyetinin tam bir güvence altında olduğunu sanmaktadır. Fakat gayrimenkul hukuku ve borçlar hukuku pratiği, sanıldığı kadar basit değildir. Müteahhidin yasal olarak temerrüde düşürülmesinden fesih sürecinin yönetilmesine, eksik işlerin tespitinden üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin akıbetine kadar uzanan süreç, usule ve şekle ilişkin son derece katı kurallar barındırır. Usulüne uygun atılmayan tek bir adım, çekilmeyen bir ihtarname veya yanlış açılan bir dava, arsa sahibinin hem arsasından hem de yıllarca sürecek hukuki masraflardan dolayı ağır zararlara uğramasına yol açabilir.

Bu rehber niteliğindeki kapsamlı araştırma raporu; müteahhidin inşaatı geciktirmesi, eksik veya ayıplı yapması durumunda arsa sahiplerinin sözleşmeyi feshetme, tazminat alma ve “nama ifa” yoluyla inşaatı başka bir müteahhide tamamlattırma süreçlerini, Yargıtay’ın güncel kararları, doktrin tartışmaları ve özellikle 2025 yılında gayrimenkul piyasasında deprem etkisi yaratan tarihi Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ışığında bütüncül bir şekilde detaylandırmaktadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Niteliği ve Geçerlilik Şartları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (APKİS), arsa sahibinin “arsa payının mülkiyetini devretme” borcu altına girdiği, yüklenicinin ise bunun karşılığında “eser meydana getirme (bina inşa etme)” borcunu üstlendiği, tam iki tarafa borç yükleyen karma nitelikli sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler, mülkiyetin devrini içerdikleri için kanun koyucu tarafından çok sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır.

Resmi Şekil Şartı: Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 706, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 12, Tapu Kanunu madde 26 ve Noterlik Kanunu madde 60 hükümleri uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devri vaadini içeren bu tür sözleşmelerin mutlaka “düzenleme şeklinde” noter huzurunda yapılması emredici bir kuraldır. Tarafların kendi aralarında adi yazılı bir kağıda imza atarak kurdukları sözleşmeler kural olarak hukuken “kesin hükümsüz (batıl)” kabul edilir.

Geçersizliğin Sonuçları: Adi yazılı şekilde yapıldığı için geçersiz sayılan bir sözleşmeye dayanılarak, karşı taraftan aynen ifa, gecikme tazminatı veya cezai şart talep edilemez. Bu durumda mahkeme, sözleşmeyi geçersiz kabul edip sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde tarafların verdiklerini geri almasına karar verir. Arsa sahibi tapuları geri isteyebilir, müteahhit ise o güne kadar yaptığı inşaatın faydalı masraf bedelini (rayiç değer üzerinden) talep edebilir.

Şekil Eksikliğinin İstisnası: Yargıtay içtihatlarına göre, sözleşme resmi şekilde yapılmamış olsa bile; taraflar edimlerini karşılıklı olarak büyük oranda ifa etmişse (örneğin müteahhit inşaatı %90 seviyesine getirmiş, arsa sahibi de bazı tapuları devretmişse), bu aşamadan sonra sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek TMK madde 2’de düzenlenen “dürüstlük kuralı” ile bağdaşmaz ve hakkın kötüye kullanılması sayılır. Bu gibi istisnai hallerde Yargıtay, şekle aykırı sözleşmeyi geçerli kabul ederek uyuşmazlığı çözmektedir.

Müteahhidin Temerrüdü: Hangi Hallerde Oluşur ve Şartları Nelerdir?

İnşaat sözleşmelerinde temerrüt, vadesi gelmiş (muaccel) ve ifası mümkün olan bir borcun, alacaklının usulüne uygun ihtarına rağmen borçlu müteahhit tarafından zamanında yerine getirilmemesi durumudur. Gayrimenkul hukuku kapsamında müteahhit temerrüdü başlıca iki farklı aşamada ortaya çıkabilir:

1) İşe Başlamada ve Meydana Getirmede Temerrüt (TBK m. 473/1): Müteahhit, sözleşmede kararlaştırılan tarihte hafriyat ve temel atma işlemlerine başlamazsa veya işi öylesine yavaş yürütür ki kararlaştırılan sürede bitirmesinin objektif olarak imkânsız olduğu açıkça anlaşılırsa, arsa sahibi sözleşmedeki kesin teslim tarihini (vadeyi) beklemek zorunda kalmaksızın sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Bu hüküm, arsa sahibini yıllarca sürecek bir belirsizlikten kurtaran erken bir koruma kalkanıdır.

2) Eserin Tesliminde Temerrüt (TBK m. 117): İnşaat yapılmış, fiziki olarak belirli bir seviyeye gelmiş veya tamamlanmış olmasına rağmen, sözleşmede öngörülen kesin teslim tarihinde arsa sahibine fiilen ve hukuken (iskanlı olarak) teslim edilmemesi halidir. Teslim borcunda temerrüdün oluşabilmesi için kanunen şu şartların bir arada gerçekleşmesi aranır:

İfa İmkânsızlığının Bulunmaması: Borcun yerine getirilmesinin objektif olarak mümkün olması gerekir. İnşaat yapılacak arsanın kamulaştırılması, sit alanı ilan edilmesi veya fenni imkânsızlıklar gibi müteahhidin sorumlu tutulamayacağı mücbir sebepler varsa temerrüt değil, kusursuz imkânsızlık doğar.

Borcun Muaccel Olması ve İhtarname Şartı: İnşaatın teslim tarihi sözleşmede takvime bağlı kesin bir vade (“30.12.2026 tarihinde teslim edilecektir”) olarak belirlenmişse, bu tarihin geçmesiyle müteahhit kendiliğinden temerrüde düşer. Ancak teslim süresi “inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay” gibi şarta bağlı veya esnek ifadelerle yazılmışsa, sürenin dolmasının ardından arsa sahibinin noter aracılığıyla bir “ihtarname” göndererek müteahhidi usulüne uygun şekilde temerrüde düşürmesi şarttır.

Uygulamada Sıkça Yapılan Hata: Birçok arsa sahibi, sözlü olarak müteahhidi uyardığı için hukuki sürecin başladığını düşünür. Oysa Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 09.03.2016 tarihli, 2014/23-740 E. ve 2016/283 K. sayılı kararı bu konuda son derece nettir: “İnşaat sözleşmesinde davalı usulüne uygun temerrüde düşürülmemiş ise gecikme tazminatı istenemez.”. Usulüne uygun bir ihtarname çekilmediği sürece, mahkeme sürecinde faiz, cezai şart ve gecikme tazminatı gibi kalemlerin işletilmesi mümkün olmayacaktır. Bu ihtarname, fazlaya ilişkin hakların saklı tutulduğu, fesih ve tazminat taleplerini içeren şematik bir hukuki metin olmalıdır.

Eksik İfa ile Ayıplı İfa Arasındaki Hayati Ayrım: Hak Kayıplarına Dikkat!

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin uygulamasında, arsa sahiplerinin ve mahkemelerin en çok mesai harcadığı konu “eksik ifa” ile “ayıplı ifa” kavramlarının birbirine karıştırılmasıdır. Yargıtay içtihatları bu iki kavramı kesin çizgilerle birbirinden ayırmış olup, her birinin hukuki sonuçları, ihbar yükümlülükleri ve zamanaşımı süreleri bütünüyle farklıdır.

Eksik İfa (Eksik İş) Nedir?

Sözleşme, teknik şartname veya mimari proje uyarınca yüklenici tarafından yapılması taahhüt edilen, ancak fiiliyatta hiç yapılmamış olan işlerdir. Örnek: Sözleşmeye göre binaya kapalı otopark, çift asansör ve yangın merdiveni yapılması gerekirken, asansörün tek yapılması veya otoparkın hiç inşa edilmemesi tam anlamıyla bir “eksik ifa” halidir.

Ayıplı İfa (Ayıplı İş) Nedir?

İşin yapılmış, monte edilmiş ve teslim edilmiş olması; ancak teslim edilen eserin sözleşmedeki teknik standartlara, kaliteye veya dürüstlük kuralı gereği taşıması gereken asgari vasıflara sahip olmamasıdır. Örnek: Asansör yapılmış ve monte edilmiştir ancak motoru sürekli arıza vermektedir. Veya çatı yapılmıştır ancak ilk yağmurda su sızdırmaktadır. Boya badana yapılmıştır ama dökülmektedir. Bu imalatlar hiç yapılmamış sayılamayacağı için eksik ifa değil, “ayıplı ifa” olarak nitelendirilir.

1)Muayene ve İhbar (Bildirim) Yükümlülüğündeki Farklar: Eksik ve ayıplı ifa ayrımının pratikteki en yakıcı sonucu, arsa sahibinin daireyi teslim alırken göstermesi gereken reflekstir.

Ayıplı İfada İhbar Zorunludur: Türk Borçlar Kanunu madde 474 uyarınca arsa sahibi, eseri teslim aldıktan sonra imkân bulur bulmaz işi gözden geçirmek (muayene külfeti) ve tespit ettiği açık ayıpları uygun bir süre içinde müteahhide yazılı olarak (tercihen noter ihtarname yoluyla) bildirmek zorundadır. Eğer arsa sahibi bu muayeneyi yapmaz ve ihtarı çekmezse, binayı o ayıplı haliyle kabul etmiş sayılır ve bir daha onarım masrafı veya bedel indirimi talep edemez. Sonradan kullanımla ortaya çıkan “gizli ayıplar” ise fark edildikleri an derhal yükleniciye ihbar edilmelidir.

Eksik İfada İhbar Gerekmez: Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre, yapılmayan bir işin teslimi ve gözden geçirilmesi mantıken söz konusu olamayacağından, eksik işler için arsa sahibinin teslimat sırasında bir ihtirazi kayıt (çekince) koymasına veya sonradan ihbarda bulunmasına gerek yoktur.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2019/2102 E., 2019/4778 K. sayılı kararı bu ayrımı tescillemiştir: “İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından arsa sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek yoktur. Arsa sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı işler içindir.”.

2) Zamanaşımı Sürelerindeki Farklar: Dava açma süreleri de ifanın niteliğine göre şekillenir.

Eksik İfa: Türk Borçlar Kanunu’nun 146. ve 147. maddelerindeki genel hükümlere tabi olup, niteliğine göre 5 veya 10 yıllık genel zamanaşımı süreleri içinde talep edilebilir. Bu süre boyunca herhangi bir ihbar şartı aranmaksızın dava açılabilir.

Ayıplı İfa: TBK madde 478 uyarınca, yüklenicinin kusurunun ağırlığına göre teslim tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak müteahhit ayıbı kasten (hile ile) veya ağır kusuruyla gizlemişse (örneğin kolonlardan demir çalmışsa), bu durumda zamanaşımı süresi 20 yıla uzar.

Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları: Müspet Zarar ve Gecikme Tazminatı

Müteahhit inşaatı zamanında teslim etmediğinde arsa sahibi derhal sözleşmeyi feshetmek zorunda değildir. Kanun, arsa sahibine duruma göre stratejik olarak kullanabileceği seçimlik haklar tanımıştır.

1)Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı Talebi: Arsa sahibi, sözleşmeyi ayakta tutarak (fesihten vazgeçerek) inşaatın tamamlanmasını ve kendisine düşen bağımsız bölümlerin aynen teslimini talep edebilir. Bu gecikme süresi boyunca uğradığı maddi kayıpları ise “gecikme tazminatı” veya “kira mahrumiyeti” adı altında müteahhitten ister. Gecikme tazminatı bir “müspet zarar” kalemidir. Yani arsa sahibi, sözleşme zamanında ifa edilseydi hangi malvarlığına sahip olacak idiyse, o seviyeye getirilmesini talep eder. En önemli unsur Yoksun Kalınan Kira Geliridir. Eğer daireler zamanında teslim edilseydi arsa sahibi bunları kiraya vererek gelir elde edecekti; işte mahkeme, bilirkişi marifetiyle emsal kira bedellerini rayiç üzerinden hesaplayarak müteahhidin bu bedeli arsa sahibine ödemesine hükmeder. Ayrıca sözleşmede cezai şart öngörülmüşse ve bu cezai şartın niteliği “ifa ile birlikte istenebilecek” türdense, arsa sahibi hem inşaatı hem de cezai şartı birlikte talep edebilir.

2)Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zararın Tazmini: Eğer müteahhitten artık umut kesilmişse, inşaatın bitirilme ihtimali yoksa, arsa sahibi ifadan vazgeçtiğini bildirerek sözleşmeden dönme hakkını kullanır. Bu durumda sözleşme hukuken ortadan kalkar ve arsa sahibi “menfi zararını” (sözleşmeye güvenerek yaptığı masraflar, noter harçları, proje çizim bedelleri vs.) talep edebilir.

Sözleşmenin Feshi Süreci ve Meşhur “%90 Kuralı”

İnşaat sözleşmelerinin feshinde en kritik soru şudur: İnşaat yüzde kaç seviyesine gelmiştir?

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun (YİBBGK) 25.01.1984 tarihli, 1983/3 E. ve 1984/1 K. sayılı kararı uyarınca, inşaatın fiziki gerçekleşme oranı feshin niteliğini belirler. Bu içtihat doğrultusunda Yargıtay Daireleri, fesih davalarında katı bir “%90 Kuralı” uygulamaktadır.

1)Geriye Etkili Fesih (İnşaat Seviyesi %90’ın Altındaysa): Yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda inşaatın fiziki tamamlanma oranı %90’ın altında çıkarsa (örneğin %60 kaba inşaat seviyesi), arsa sahibi sözleşmenin “geriye etkili (ex tunc)” feshini talep edebilir.

Sonucu: Geriye etkili fesihte sözleşme hiç yapılmamış gibi geçmişe dönük olarak ortadan kalkar. Arsa sahibi, inşaatın başında müteahhide avans olarak devrettiği tapuların iptalini ve kendi adına tescilini sağlar.

Müteahhidin Hakkı: Sözleşme feshedilmesine rağmen ortada duran bir betonarme yapı vardır. Müteahhit, bu faydalı imalatın arsa sahibinin malvarlığında yarattığı artışı, “sebepsiz zenginleşme” hükümleri uyarınca o günkü rayiç bedel üzerinden arsa sahibinden talep edebilir. Yani arsa sahibi tapusunu geri alır ama yapılan inşaatın parasını (kendi arsa payına düşen oranda) müteahhide ödemek zorunda kalabilir.

2)İleriye Etkili Fesih (İnşaat Seviyesi %90 veya Üzerindeyse):

Eğer inşaat büyük ölçüde tamamlanmış, örneğin %93 seviyesine ulaşmış ancak müteahhit son peyzajı veya iskan ruhsatını almadan işi bırakmışsa; Yargıtay, sözleşmenin geriye etkili feshini TMK madde 2 (dürüstlük kuralı) gereği reddeder. Bu durumda sözleşme ancak “ileriye etkili (ex nunc)” feshedilebilir.

Sonucu: İleriye etkili fesihte sözleşme o güne kadar geçerli sayılır. Müteahhit, %93 oranındaki ifasına denk gelen arsa paylarını hak etmiş kabul edilir. Arsa sahibi, eksik kalan %7’lik kısmın tamamlanma maliyetini (eksik ifa bedelini) belirler ve bu bedel, müteahhidin alacağı dairelerden kesilerek veya bu dairelerin satılarak karşılanması yoluyla tahsil edilir.

Depo Edilme Kurumu: Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarına göre, inşaat %90’ın üzerindeyken arsa sahibi fesih davası açarsa; müteahhit veya müteahhitten bağımsız bölüm alan 3. kişiler, eksik kalan işlerin bedelini mahkeme veznesine nakit olarak “depo” ederlerse (yatırırlarsa), arsa sahibinin fesih talebi tamamen reddedilir ve tapular devredilir. Bu durum, müteahhitten ev alan 3. kişileri koruyan önemli bir mekanizmadır.

Kaçak Yapı Detayı: Eğer inşaat %100 bitmiş olsa dahi, yapı imar mevzuatına aykırı, ruhsatsız veya ruhsata aykırı (kaçak) yapılmışsa ve yasal hale getirilmesi (tadilat ruhsatı veya imar barışı ile) mümkün değilse; Yargıtay bu inşaatın fiziki tamamlanma oranını %0 (Sıfır) olarak kabul eder. Kaçak yapılarda %90 kuralı uygulanmaz, arsa sahibi doğrudan geriye etkili fesih ve binanın yıkımını (kal) talep edebilir.

Nama İfa Davası: İnşaatı Masrafı Müteahhitten Çıkarak Tamamlatmak

Uygulamada sözleşmeyi feshetmek arsa sahipleri için her zaman kârlı bir çözüm değildir. Özellikle inşaat belirli bir seviyeye gelmişse, sözleşmeyi feshedip mahkemelerde yıllarca uğraşmak yerine “Nama İfaya İzin” müessesesi kullanılabilir. Nama ifa (TBK m. 113), müteahhidin yerine getirmediği yapma borcunun (eksik işlerin), masrafı müteahhide ait olmak üzere arsa sahibinin kendisi veya anlaşacağı 3. bir kişi tarafından tamamlanmasına mahkemece izin verilmesidir.

Nama İfaya İzin Verilmesinin Şartları ve Süreci:

1. Sözleşmenin Ayakta Olması: Nama ifa talebi, “aynen ifa” şemsiyesi altındadır. Bu nedenle, arsa sahibi sözleşmeyi feshetmişse veya geriye dönük dönme talebinde bulunmuşsa nama ifa isteyemez. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2018/4438 E., 2019/802 K. sayılı kararına göre; “Nama ifaya izin verilebilmesi için sözleşmenin feshedilmemiş, yani yürürlükte olması gerekir.”.

2. Temerrüt Şartı: Yüklenici, işi teslimde veya yapımda hukuken geçerli bir şekilde temerrüde düşmüş olmalıdır.

3. Bilirkişi Raporu ve Eksiklik Bedeli: Mahkeme, inşaat mahallinde keşif yaparak eksik ve ayıplı işlerin neler olduğunu tespit eder. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 12.03.2025 tarihli kararına göre; eksikliklerin giderilmesi için gereken maliyet, davanın açıldığı tarihteki fiyata göre değil, mahkemenin “karar vereceği tarihe en yakın” serbest piyasa rayiçlerine göre hesaplanmalıdır..

4. Avans Satış İzni: Arsa sahibi, eksiklikleri tamamlamak için cebinden para harcamak zorunda bırakılmaz. Mahkeme, tespit edilen eksik iş bedelini karşılamak üzere, sözleşme gereği müteahhide düşecek olan bağımsız bölümlerden yeteri kadarının arsa sahibi tarafından satılmasına (avans mahiyetinde) karar ve yetki verir. Böylece arsa sahibi, bu daireleri satarak elde ettiği bütçeyle inşaatı başka bir ekibe tamamlattırır ve iskanını alır.

Gayrimenkul Hukukunda 2025 Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yıllardır en büyük kriz noktası, müteahhidin inşaatı yarım bırakması halinde, müteahhitten temelden (topraktan) ev satın alan vatandaşların (üçüncü kişilerin) akıbetinin ne olacağıydı. Yıllarca süregelen Yargıtay uygulamasına göre (“Avans Tapu” kuramı); arsa sahibi sözleşmeyi geriye etkili feshettiğinde, müteahhit adına olan tapular iptal ediliyor ve “yolsuz tescil” sayıldığı için müteahhitten tapu devralan üçüncü kişilerin de tapuları elinden alınıyordu. Üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek işlem yaptığını savunması dinlenmiyordu. Bu durum, birikimlerini müteahhide verip tapu alan binlerce aileyi evsiz bırakıyordu.

Tarihi Değişim (16.05.2025 Tarihli Karar): Mülkiyet hakkı ile tapu güvenliği arasındaki bu orantısızlık, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun (YİBBGK) 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar sayılı içtihadıyla (18.07.2025 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlandı) kökten değiştirildi.

Kararın Sonuçları ve Kapsamı:

1. İyiniyetli Kazanımın Korunması (TMK m. 1023): Karara göre; arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşme geçersiz olsa veya geriye etkili olarak feshedilse dahi, yükleniciden (müteahhitten) tapuda devir alan üçüncü kişilerin “tapu siciline güven ilkesi” kapsamında iyiniyetli edinimleri kesin olarak korunacaktır. Yani vatandaşın veya krediye ipotek koyan bankanın tapusu artık elinden alınmayacaktır.

2. İyiniyet Karinesi ve İspat Yükü (TMK m. 3): Karar, hukukumuzdaki iyiniyetin asıl olduğu kuralını teyit etmiştir. Eğer arsa sahibi, müteahhitten daire alan kişinin aslında “kötüniyetli” olduğunu (örneğin müteahhidin akrabası olup mal kaçırdığını veya inşaatın yarım kalacağını bildiği halde ucuzdan kapattığını) iddia ediyorsa, bu durumu somut delillerle ispatlamak arsa sahibinin üzerindedir. Arsa sahibi bunu ispatlayamazsa taşınmazı temelli kaybeder.

3. Arsa Sahipleri İçin Kritik Uyarı: Bu tarihi karar, müteahhitten ev alanları korurken, evini müteahhide veren arsa sahiplerinin riskini devasa boyutta artırmıştır. Arsa sahipleri, sözleşme imzalanırken tapunun tamamını veya büyük bir kısmını peşinen (avans olarak) müteahhide kesinlikle devretmemelidir. Tapular, hakediş usulüyle (inşaat ilerledikçe %20, %40, %60 şeklinde) devredilmeli ve tapu siciline mutlaka “kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhi” işlenmelidir.

Uygulamada Sıkça Düşülen Tuzaklar ve Hukuki Tavsiyeler

Hukuki süreçlerin yönetimi esnasında, haklıyken haksız duruma düşmemek için şu stratejik adımlara dikkat edilmelidir:

Delil Tespiti Yaptırmadan İnşaata Girmeyin: Müteahhit inşaatı bıraktığında, öfkeyle şantiye alanına girip kendi başınıza usta sokmak, hukuki süreci çökertir. Çünkü sonradan açılacak davada, “müteahhidin inşaatı hangi seviyede bıraktığı” ispatlanamaz hale gelir. Derhal Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak bir “Delil Tespiti” davası açılmalı ve bilirkişiler aracılığıyla inşaatın anlık fiziki durumu, eksik işler ve kusurlar resmi bir rapora bağlanmalıdır.

İhtarnameleri “Noter” Kanalıyla Gönderin: Ayıplı ifa bildirimleri, teslimde temerrüt veya ek süre (mehil) verilmesi gibi durumların e-posta, WhatsApp veya şifahi sözlerle yapılması ispat zorluğu yaratır. Tüm yasal süreçler Noter kanalıyla yürütülmelidir.

Sözleşmeyi İncelemeden Tapuya Gitmeyin: Müteahhitlerin getirdiği matbu sözleşmeler genellikle sadece yükleniciyi korur. Teknik şartname detaylandırılmalı, malzeme kalitesi marka/model olarak yazılmalı ve gecikme cezai şartı (müspet zarar kalemleri) mutlaka açıkça belirtilmelidir.

Anayasa Hukuku